jusbrasil.com.br
16 de Maio de 2021

Não paguei o aluguel durante o Coronavírus, e agora?

Renegocie! Como? Descubra lendo até o final.

Daniel Arruda, Advogado
Publicado por Daniel Arruda
ano passado

De quarentena ou sem trabalho formal, muitos brasileiros estão vivendo este problema: como vou pagar o aluguel?

Diante disso, seguem orientações sobre o aluguel comercial e residencial.

Não consigo pagar o aluguel, como resolver?

A lei trata sobre casos imprevisíveis em seus art. 317, art. 478 e art. 480 do Código Civil. Em resumo, diante de acontecimentos extraordinários como é o caso da Covid-19, é possível tentar entrar em acordo renegociando os valores ou cancelar o contrato.

Ainda neste sentido, os art. 18 e 19 da lei 8.245/91 (lei do inquilinato) também criam a possibilidade de chegar um novo acordo sobre o valor do aluguel.

Ou seja, antes de levar esta discussão ao judiciário (paralisado neste momento) a melhor saída com certeza é a revisão contratual, ou melhor, a renegociação do aluguel!

E se eu simplesmente não pagar e não avisar a ninguém?

O contrato será encerrado, assim as cláusulas de quebra contratual serão exigidas, por exemplo, multas e inclusão do nome do locatário em órgãos de proteção ao crédito etc.

Conforme arts. 389, 390, 391, 396 e 475 do Código Civil, o devedor inadimplente deverá indenizar em perdas e danos, mais juros, correção monetária e multas.

"Devo, não nego, pago renegociando!"

Como devo renegociar o valor do aluguel?

Ressalto que neste momento, muitos locatários e locadores estão desesperados, afinal existem diversas realidades no Brasil.

Por exemplo, o locatário autônomo ou recém demitido que agora está sem renda, bem como o locador que vive somente dos aluguéis pois não contribuiu para a previdência social, ou seja, não se aposentou.

Diante da boa-fé e função social do contrato, apresento algumas sugestões de acordo:

  • Redução do aluguel em 50% nos próximos 30 ou 90 dias.
  • Diluição das próximas três parcelas e acréscimo correspondente nas demais até o final do contrato.
  • Isenção de uma ou duas parcelas até o final da crise.

Ah, um detalhe, existem empresas do setor imobiliário oferecendo parcelamento do aluguel sem cobrança de juros, dê uma pesquisada!

Por fim, uma vez fechado o acordo, deve-se fazer um termo aditivo ao contrato.

Como posso fundamentar melhor a renegociação?

É necessário dizer que o Direito não é ciência exata, diversos fatores além das leis são levados em consideração, portanto há muita discussão sobre esse tema.

Logo, o diálogo entre as partes se mostra muito importante, sendo a solidariedade o primeiro passo para o sucesso da negociação.

Atenção, até o momento, não há lei que proíba ou altere o valor da cobrança de aluguel residencial durante esta pandemia.

O aluguel residencial da casa ou apartamento, onde a finalidade é de moradia, segue plenamente estável.
Muito diferente do aluguel com objetivo comercial, onde já apresenta prejuízo. Por exemplo, imagine pagar aluguel de uma padaria que se encontra fechada por força de decreto.

Diante disso, podemos usar a teoria da imprevisão para fundamentar a renegociação em aluguel comercial!

O que é essa tal da teoria da imprevisão e como usá-la?

Esta teoria nasce da análise dos arts. 478 a 480 do Código Civil, de forma geral, essa teoria cria a possibilidade de revisão ou o cancelamento de um contrato em caso de acontecimento superveniente e imprevisível, pois cumprir o contrato agora, tornou-se um fardo excessivamente caro para uma das partes.

Para complementar essa teoria, também se aplica o art. 393 do Código Civil, esclarecendo que o devedor não responde por prejuízos em caso fortuito ou força maior.

Recomendo ao locatário de aluguel comercial, utilizar esta teoria para fundamentar seu pedido de renegociação, bem como demonstrar em números que as despesas são maiores que as receitas.

E se não fechar acordo?

Cabe ressaltar que há diversas formas para solucionar o problema, cito por exemplo a deterioração da coisa no art. 567 do Código Civil, bem como a Lei nº 13.874/19 (lei da liberdade econômica) e até mesmo a teoria do fato do príncipe! Mas tudo isto é discussão para outro artigo.

Como cada caso é um caso, consulte seu advogado de confiança!

Ele poderá tentar demonstrar à parte contrária que os termos de acordo de revisão contratual são justos, baseando-se na lei e realidade financeira do momento.

Se mesmo assim não chegarem a um acordo, então só o judiciário para resolver esta revisão contratual.

Coloquei meu imóvel para alugar por imobiliária, preciso me preocupar?

No dia a dia, é comum observar nos contratos locatícios residenciais uma cláusula de garantia onde a imobiliária irá assumir duas ou três parcelas de aluguéis se o inquilino não pagar, verifique seu contrato!

Agora, nos contratos comerciais, apenas analisando o mesmo, pois cada modelo de negócio possui suas particularidades.

Só mais uma pergunta, tem alguém fazendo algo sobre esse assunto?

Sim, existem vários projetos sobre o tema, selecionei os 3 melhores!

  • Projeto de Lei nº 884/2020 declara suspender o pagamento de alugueis em caráter emergencial.
  • Projeto de lei nº 1.112/2020 trata sobre a isenção de multas e descontos para as locações residenciais em meio a quarentena, imposta pela lei federal nº 13.979/2020.
  • Projeto de lei nº 1.179/2020 visa impedir ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis até o final do ano.

Aprovando um destes projetos, na sequência farei uma análise por aqui, siga-me e fique por dentro das novidades no mundo do direito imobiliário!

11 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Parabéns, nobre colega! continuar lendo

ótimo! continuar lendo

Ótimo artigo! continuar lendo

Bem explicado... Parabéns e sucesso!!! continuar lendo